今回は金融投資メディア「HEDGE GUIDE」より、マンション投資に関する記事をご紹介いたします。

不動産投資は将来を見越した資産形成として有効な投資の1つです。
しかし、不動産の購入には多額の資金が必要となるため、
目安としてどの程度の年収があればスタートできるのか、疑問に思う人も多いのではないでしょうか。

本記事では不動産投資ローンの利用に必要な年収に加え、ローン審査の対策などについて解説します。

●1．不動産投資を始めるために必要な年収の目安
不動産投資は銀行のローンを利用することで自己資金を抑制できる資産運用です。
しかし、ローンは誰でも利用できるわけではなく、銀行の審査を通過する必要があります。
どの程度の年収があれば審査対象となるのか解説します。

1-1．ローンの申込資格は年収500万円～700万円以上
銀行のウェブサイトを参照すると、ローンの申込資格を公表しているケースがあります。
最も多い事例としては、不動産投資ローンの申込資格として
年収が500万円～700万円以上に設定されています。

例えば、2021年7月時点、オリックス銀行の不動産投資ローンは税込み年収が500万円以上、
SMBC信託銀行の不動産投資ローンは年収700万円以上が申込資格とされています。
（※参照：オリックス銀行「不動産投資ローン」、SMBC信託銀行「不動産投資ローン）

なお、前年度の年収が銀行の申込資格を満たしていても、
自営業を始めて間もない場合など年収が不安定とみなされる場合は、
審査を通過できないこともあるので要注意です。

オリックス銀行の場合、同一勤務先に3年以上勤務しているまたは、
自営業であれば営業開始後3年以上経過していることが条件とされています。

SMBC信託銀行の場合も「一定の収入があること」が条件とされており、
各銀行の審査対象として、年収が大きなウェイトを占めていることが分かります。
銀行のローン審査を通過するためには、継続的な収入が求められる点に要注意です。

1-2．実際に不動産投資をしている人の年収
不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が実施した「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、
実際に物件を購入している不動産投資家の年収は、700万円～1,500万円がボリュームゾーンです。
500万円未満の人もいるものの、割合は回答者のうち1割強であり少数派と言えます。

こちらのアンケート結果は家賃収入も含む年収となっているため、
不動産投資を始めるために必要な年収を正確に表しているわけではありません。
しかし、700万円～1,500万円の人が約半数を占めている点から、大まかな目安にはなると考えられます。

1-3．不動産投資を始めるために必要な自己資金
不動産投資に必要な自己資金についても見て行きましょう。
前述した不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、
2021年4月時点では、投資にあたって自己資金を投下した人は約7割に上っています。
必要な金額については、物件価格の1割を自己資金として投下した人の割合が約3割です。

なお、2020年と2021年との比較では、物件価格の3割以上にあたる自己資金を投下した人が
特に増えています。
2021年4月時点では、投資家に対して融資するものの、
多めの自己資金を求める銀行が増えている傾向が伺えます。

こちらのアンケート結果からは、不動産投資ローンを利用するためには、
最低でも物件価格の1割以上、できれば2～3割は自己資金を用意することが必要と言えるでしょう。

●2．不動産投資ローンの属性を上げるために有効な対策
銀行は不動産投資ローンの審査において、申込者の年収や勤務先に加え勤続年数などを確認しています。
なお、申込者に関する情報のことを属性と言います。属性に該当する主な情報は以下の通りです。

・年収
・年齢
・勤務先
・勤続年数
・雇用形態
・他のローン返済があるか

例えば高年収の方が審査でプラスに働くほか、
勤務先も1部上場企業など大規模である方が銀行からは好印象を得られます。
しかし、勤務先や勤続年数などはそれぞれすぐに改善できるものではないため、
銀行の融資審査を通過するための対策として有効なものを複数ご紹介します。

2-1．自己資金を用意する
銀行のローン審査を通過するために有効な方法の1つは、自己資金を多めに用意することです。
自己資金を増やせばローンの利用額が減るため、銀行から見ると貸付が回収不能になるリスクが下がります。

必要な自己資金額は物件価格の1割～3割が目安となりますが、
用意できる金額が多いほど、ローン審査を通過できる確率は高くなります。

自己資金を増やすことには、ローン審査を通過しやすくするほかに、
毎月の手残り金を増加させるメリットもあります。
不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とするため、借入額が多いと毎月の返済額も膨らみ、
結果的に毎月のキャッシュフローを圧迫する点に要注意です。

なお、自己資金を投下しすぎるとローンのレバレッジ効果が薄れ、
自己資金収益率（CCR）が下がってしまうデメリットがあります。
不動産投資ローンを利用するときには、借入額と毎月の収益とのバランスを取る必要があります。

2-2．利用していないクレジットカードを解約する
利用していない不要なクレジットカードを解約することも、
不動産投資ローンの審査を通過するための対策として有効です。
クレジットカードを多数持っていると、銀行から利用限度額まで利用する可能性があると見られます。

クレジットカードの利用額が増えると、不動産投資ローンの返済も含めた毎月の返済額を増加させるため、
銀行から見ると返済不能に陥るリスクが高くなります。
利用予定の無いクレジットカードがある場合は、しっかり解約手続きをしておきましょう。

2-3．他のローンを繰り上げ返済する
例えば自動車ローンなど不動産投資ローン以外に利用しているローンがある場合は、
申込前に繰り上げ返済しておくと、ローン審査でプラスに評価される可能性があります。

銀行がローン審査で確認しているポイントの1つに「返済比率」というものがあります。
返済比率とは、毎月の返済額が収入に対して占める割合のことで、
返済比率が低いほど新しいローン契約を締結しやすくなります。
なお、返済比率の毎月の返済額には不動産投資ローン以外の借入も含みます。

既存のローン完済が難しければ、可能な範囲で繰り上げ返済しておくことも検討しておきましょう。
残債を少しでも減らしておくことで、ローン審査に通過する可能性が高まります。

ただし、繰り上げ返済できる資金があるのであれば、
自己資金として購入する不動産へ投下したほうが良いかどうかはケースバイケースとなります。
各種ローンの金利や年数、借入総額を比較しながら、慎重に検討してみましょう。

2-4．銀行と提携している不動産会社を利用する
属性の改善とは少々異なるポイントではありますが、不動産投資ローンを利用するための対策としては、
銀行と提携している不動産会社を利用することも有効です。

投資用不動産を販売している不動産会社の中には、
物件購入に融資する銀行と提携している会社もあります。不動産会社と提携している銀行の中には、
不動産会社及び供給される物件に対する信用性を重視しているところも多いものです。

提携銀行のローンを利用する場合は、
属性に心もとないポイントがある場合でも審査を通過できることがあります。

また、銀行と提携している不動産会社によっては、
審査に通過しやすい物件を紹介してくれる可能性があります。
収益性や担保評価の高い物件は、金融機関の融資審査でもプラスに評価されやすくなります。

例えば、東証1部上場企業で東京23区・横浜エリアに強みを持つプロパティエージェントは、
提携金融機関も10社以上と充実しており、
物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。
賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。
このような不動産投資会社を経由し、属性の低さを補うことも有効な手段となります。


●まとめ
500万円～700万円以上の年収があると、不動産投資を始めるにあたってローンを利用しやすくなります。

ただし、2021年8月時点の融資状況を見ると、ローンを利用できる場合でも、
物件価格の1割以上は自己資金の投下を求められる傾向があるため、
あらかじめ自己資金を準備しておくと良いでしょう。

銀行は不動産投資ローンの審査にあたって申込者の属性を確認しています。
属性を改善するためには、自己資金の用意や不要なクレジットカードの解約などが有効です。
そのほか、審査通過の確率を上げるためには、
銀行と提携している不動産会社を利用することも検討してみましょう。

引用元不動産投資に必要な年収の目安や自己資金は？属性を上げる対策も