今回は「DIAMOND ONLINE」より、不動産投資に関する記事をご紹介いたします。

●優良物件ほど不動産業者から買い主候補へとダイレクトに情報が案内される

不動産の物件情報はインターネット上にあふれており、スマホでも手軽に検索できます。
私も各地の不動産価格の相場を知っておくために、チェックすることがないわけではありません。
しかし、優良物件は基本的にインターネット上には出てきません。
というより、「一般の目に触れる場所には出てこない」といったほうが正しいでしょう。

なぜなら、売りに出された瞬間、不動産会社が贔屓にしている顧客に直接紹介するからです。
そして、優良物件であればあるほど早く買い手がつきますから、一般の目に触れないというわけです。

不動産は、株式のように証券取引所などの市場を通して公開取引されるのではなく、
仲介業者を通して売り主と買い主が当事者同士で相対取引するので、
結局のところ不動産の物件情報は人から人へ伝わるアナログ情報が一番貴重なのです。
こういってもピンとこない人がいると思うので、優良物件の取引が成立するまでの流れを簡単にたどってみましょう。

まず、優良物件の情報は、そのエリアに強い不動産会社がいち早く入手する傾向が強いです。
というのも、そのエリアの地主や不動産のオーナー（売り主）とよくコンタクトをとっているからです。
「不動産を売りたい」という売り主が最初に相談をするのは、地元の不動産会社であることが多いわけです。

その不動産会社の担当者は、条件のよい物件を探している買い主とつながっていることが多いので、
そうした買い主候補へダイレクトに優良物件を案内するため、
優良物件であればあるほど一般公開する前に取引が成立してしまうのです。

優良物件は「川上物件」とも呼ばれます。
川の上流のほうで取引が成立してしまい、川下まで情報が流れてこないことのたとえです。
逆に、チラシが自宅にポスティングされていたり、電信柱に広告が貼ってあったりする物件は、
なかなか売れずに下流に溜まっている「川下物件」ともいわれます。

ひと言で不動産会社といっても、「売り仲介（元付け）業者」と「買い仲介（客付け）業者」に分かれます。
元付け業者とは、顧客から直接、売買の依頼を受ける不動産会社のことです。

これに対して売り主や買い主を見つけて仲介する業者を「客付け業者」といいます。
不動産仲介業では、元付けと客付けが分かれており、両者が共同して売買取引を成立させることが多いのです。

「不動産を売りたい」という売り主を相手にしている元付け業者の主な仕事は、
売り主の相談を受けて、国土交通省から指定を受けた「不動産流通機構」が運営する「REINS」（レインズ）という
「不動産情報ネットワークシステム」に通常は物件を登録します。

その後、登録した物件に目をつけた客付け業者が現れると、買い主を見つけて販売してくれます。
そこで契約が成立すれば、元付け業者に仲介手数料が入ってくる仕組みです。

ただし、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得る「両手 仲介」を狙ったり、
仲間内に物件情報をとどめておきたかったりして優良物件ほど登録せず、
つき合いのある買い主へ紹介して売買が成立してしまう傾向が強いのです。

もし売り主が手放したい物件と、買い主が探している物件の条件が合わなければ、
より広く情報提供しなければならないのでレインズに登録し、
その物件情報から各地の業者がポータルサイトなどにアップします。

人気のポータルサイトは、アットホーム（www.athome.co.jp）や、SUUMO（suumo.jp）などがお馴染みです。

引用元一般の目に触れない優良物件情報はどう仕入れる？